A resposta direta é: a convenção não é alterada por um síndico isoladamente, pela administradora ou por um grupo de conselheiros. A mudança depende de deliberação em assembleia convocada para esse fim e da aprovação de, no mínimo, dois terços dos condôminos, conforme a regra geral do Código Civil. Depois, o texto precisa ser formalizado e levado ao Registro de Imóveis para produzir efeitos perante terceiros.
Quem pode alterar a convenção do condomínio na prática
A competência para modificar a convenção é da assembleia de condôminos. Isso não significa que qualquer pessoa possa pautar, aprovar e executar a alteração sem rito. A proposta pode partir do síndico, de condôminos, do conselho ou da administradora como apoio técnico, mas a aprovação pertence à coletividade reunida de forma válida.
O síndico tem o papel de convocar a assembleia quando a iniciativa estiver dentro de suas atribuições, apresentar documentos, executar o que foi aprovado e providenciar os registros necessários. Ele não pode reescrever cláusulas por decisão própria, ainda que entenda que a mudança é urgente ou economicamente vantajosa.
A administradora também não substitui a assembleia. Ela pode elaborar minutas, orientar sobre o procedimento, organizar a convocação e registrar a ata. Sua função é operacional e consultiva. Confundir eficiência de gestão com poder deliberativo é uma fonte recorrente de nulidade e desgaste na relação com os condôminos.
Os proprietários, por sua vez, são os titulares do voto. Em regra, o direito de votar exige que o condômino esteja quite com suas obrigações condominiais. Locatários podem participar em situações específicas, conforme procuração ou regras aplicáveis, mas não devem ser tratados automaticamente como detentores do mesmo poder de decisão do proprietário em uma alteração convencional.
O quórum para mudar a convenção
A regra geral prevista no artigo 1.351 do Código Civil é clara: a alteração da convenção depende da aprovação de dois terços dos votos dos condôminos. O ponto decisivo é que não se trata, necessariamente, de dois terços dos presentes na reunião. Trata-se de dois terços do total de condôminos.
Esse detalhe muda toda o plano de convocação. Em um condomínio com 150 unidades, por exemplo, uma mudança convencional normalmente exigirá ao menos 100 votos favoráveis de condôminos aptos a votar. Uma assembleia cheia, com 70 participantes, pode não ter número suficiente para aprovar a alteração, mesmo que todos concordem.
Também é necessário verificar como a convenção vigente disciplina votos, frações ideais, procurações, inadimplência, primeira e segunda convocação e exigências documentais. A convenção não pode afastar o quórum mínimo definido em lei, mas pode trazer procedimentos que precisam ser observados para a deliberação ser segura.
Mudanças de destinação do edifício ou de unidades autônomas também seguem, atualmente, o quórum de dois terços dos condôminos. São temas sensíveis, e uma análise jurídica prévia é recomendável quando a pauta afeta a finalidade residencial ou o uso de espaços comuns.
Convenção e regimento interno não são a mesma coisa
Muitas pautas travam porque o condomínio tenta alterar a convenção quando bastaria atualizar o regimento interno. Outras avançam com um simples ajuste de regimento, embora o tema tenha reflexo estrutural e devesse estar previsto na convenção. A diferença importa porque define o rito, o quórum e o nível de segurança da decisão.
A convenção estabelece as regras centrais do condomínio: forma de administração, rateio de despesas, direitos e deveres fundamentais, uso das unidades e áreas comuns, critérios de votação e penalidades, entre outros pontos estruturantes. É o documento que organiza o funcionamento jurídico e econômico do empreendimento.
O regimento interno detalha a convivência cotidiana. Horários de mudança, regras de salão de festas, circulação de animais, uso de garagem e procedimentos de reserva são exemplos comuns. Ele não deve contrariar a convenção e, conforme o próprio texto convencional, pode ter um quórum de alteração diferente.
A adoção de um canal digital não transfere poderes da assembleia para o síndico ou para a administradora. Se o novo procedimento altera direitos, deveres, forma de votação ou regra prevista na convenção, a mudança deve seguir o quórum e o rito correspondentes.
Como conduzir a alteração sem criar risco de anulação
Uma convenção bem alterada começa antes da assembleia. A minuta precisa ser específica, compreensível e coerente com a legislação. Pautas genéricas como “assuntos de interesse do condomínio” não são uma base segura para aprovar uma modificação estrutural. Os condôminos precisam saber exatamente o que será mudado e quais efeitos práticos a decisão terá.
O processo costuma seguir quatro etapas. Primeiro, faça um diagnóstico da convenção atual, do regimento e das regras de convocação. Segundo, redija a proposta com comparativo entre o texto vigente e a nova redação. Terceiro, convoque a assembleia com pauta expressa, prazo adequado e materiais de apoio. Quarto, registre corretamente a presença, os votos, as procurações, o quórum atingido e o texto aprovado na ata.
Após a aprovação, a alteração deve ser consolidada no documento convencional e registrada no Cartório de Registro de Imóveis competente. Sem esse cuidado, a mudança pode até vincular os participantes em determinadas circunstâncias, mas não terá a mesma força perante terceiros. Para contratos de longo prazo, operações comerciais e transições de gestão, essa diferença é relevante.
A assembleia digital ou híbrida pode ampliar a participação e ajudar a alcançar os dois terços necessários, desde que respeite as regras legais e convencionais, preserve a identificação dos votantes e gere registros auditáveis. Tecnologia acelera a decisão. Não substitui o quórum nem corrige uma convocação mal feita.
O que não deve ser decidido por atalho
Há decisões que parecem pequenas no início, mas criam precedentes. Alterar critérios de convocação, acesso a documentos, uso de áreas ou responsabilidades de cada parte exige redação precisa e registro do que foi aprovado.
O atalho mais comum é tratar uma mudança estrutural como simples ato administrativo. Outro erro é aprovar uma cláusula ampla demais, sem limites, responsáveis, prazo de vigência ou possibilidade de revisão. Ambos reduzem a segurança da regra e dificultam sua aplicação.
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