Uma decisão aprovada por maioria simples pode resolver uma pauta operacional. Mas não altera a regra que sustenta o condomínio. Saber quem pode alterar a convenção evita impugnações, conflitos entre moradores e investimentos que nascem com risco jurídico - especialmente quando o condomínio passa a discutir novas fontes de receita, uso de áreas, serviços digitais ou iniciativas dentro do aplicativo.
A resposta direta é: a convenção não é alterada por um síndico isoladamente, pela administradora ou por um grupo de conselheiros. A mudança depende de deliberação em assembleia convocada para esse fim e da aprovação de, no mínimo, dois terços dos condôminos, conforme a regra geral do Código Civil. Depois, o texto precisa ser formalizado e levado ao Registro de Imóveis para produzir efeitos perante terceiros.
Para administradoras, plataformas e operadores de tecnologia, esse ponto tem impacto comercial. Um app condominial pode ser um ativo de relacionamento e receita. Porém, transformar esse potencial em resultado exige que o modelo respeite a convenção, o regimento interno, a proteção de dados e a decisão coletiva.
Quem pode alterar a convenção do condomínio na prática
A competência para modificar a convenção é da assembleia de condôminos. Isso não significa que qualquer pessoa possa pautar, aprovar e executar a alteração sem rito. A proposta pode partir do síndico, de condôminos, do conselho ou da administradora como apoio técnico, mas a aprovação pertence à coletividade reunida de forma válida.
O síndico tem o papel de convocar a assembleia quando a iniciativa estiver dentro de suas atribuições, apresentar documentos, executar o que foi aprovado e providenciar os registros necessários. Ele não pode reescrever cláusulas por decisão própria, ainda que entenda que a mudança é urgente ou economicamente vantajosa.
A administradora também não substitui a assembleia. Ela pode elaborar minutas, orientar sobre o procedimento, organizar a convocação e registrar a ata. Sua função é operacional e consultiva. Confundir eficiência de gestão com poder deliberativo é uma fonte recorrente de nulidade e desgaste na relação com os condôminos.
Os proprietários, por sua vez, são os titulares do voto. Em regra, o direito de votar exige que o condômino esteja quite com suas obrigações condominiais. Locatários podem participar em situações específicas, conforme procuração ou regras aplicáveis, mas não devem ser tratados automaticamente como detentores do mesmo poder de decisão do proprietário em uma alteração convencional.
O quórum para mudar a convenção
A regra geral prevista no artigo 1.351 do Código Civil é clara: a alteração da convenção depende da aprovação de dois terços dos votos dos condôminos. O ponto decisivo é que não se trata, necessariamente, de dois terços dos presentes na reunião. Trata-se de dois terços do total de condôminos.
Esse detalhe muda toda a estratégia de convocação. Em um condomínio com 150 unidades, por exemplo, uma mudança convencional normalmente exigirá ao menos 100 votos favoráveis de condôminos aptos a votar. Uma assembleia cheia, com 70 participantes, pode não ter número suficiente para aprovar a alteração, mesmo que todos concordem.
Também é necessário verificar como a convenção vigente disciplina votos, frações ideais, procurações, inadimplência, primeira e segunda convocação e exigências documentais. A convenção não pode afastar o quórum mínimo definido em lei, mas pode trazer procedimentos que precisam ser observados para a deliberação ser segura.
Mudanças de destinação do edifício ou de unidades autônomas também seguem, atualmente, o quórum de dois terços dos condôminos. Ainda assim, são temas sensíveis, com maior risco de questionamento dependendo do caso concreto, do impacto urbanístico e do conteúdo da alteração. Quando a pauta mexe com a finalidade residencial, exploração comercial ou uso de espaços comuns, uma análise jurídica prévia deixa de ser cautela excessiva e passa a ser proteção do negócio.
Convenção e regimento interno não são a mesma coisa
Muitas pautas travam porque o condomínio tenta alterar a convenção quando bastaria atualizar o regimento interno. Outras avançam com um simples ajuste de regimento, embora o tema tenha reflexo estrutural e devesse estar previsto na convenção. A diferença importa porque define o rito, o quórum e o nível de segurança da decisão.
A convenção estabelece as regras centrais do condomínio: forma de administração, rateio de despesas, direitos e deveres fundamentais, uso das unidades e áreas comuns, critérios de votação e penalidades, entre outros pontos estruturantes. É o documento que organiza o funcionamento jurídico e econômico do empreendimento.
O regimento interno detalha a convivência cotidiana. Horários de mudança, regras de salão de festas, circulação de animais, uso de garagem e procedimentos de reserva são exemplos comuns. Ele não deve contrariar a convenção e, conforme o próprio texto convencional, pode ter um quórum de alteração diferente.
Essa distinção é estratégica para projetos digitais. Uma campanha pontual de serviço no aplicativo, sem custo aos condôminos e sem mudança nos direitos de uso, pode ser tratada como decisão operacional ou regimental, a depender da documentação existente. Já um modelo recorrente de mídia, parceria comercial, cessão de espaços ou destinação de receitas pode exigir previsão mais expressa na convenção.
Quando a monetização do aplicativo pede revisão das regras
O aplicativo do condomínio deixou de ser apenas um mural digital. Ele concentra audiência qualificada, contexto residencial e pontos frequentes de contato com moradores. Isso cria oportunidades reais de receita por meio de mídia, ativações e oferta de serviços relevantes. Mas o valor comercial do canal não autoriza decisões improvisadas.
Antes de iniciar qualquer operação, a gestão deve responder a perguntas objetivas: a convenção permite receitas acessórias? Há regra sobre publicidade em áreas físicas ou digitais? Quem aprova contratos que geram receita? Como os valores serão contabilizados e destinados? O aplicativo compartilha dados pessoais, ou a ativação ocorre sem exposição indevida de informações dos usuários?
Uma estrutura bem desenhada separa quatro frentes:
- a autorização condominial para a iniciativa e para o destino dos recursos;
- a governança comercial, com critérios para fornecedores e categorias permitidas;
- a transparência para moradores, incluindo comunicação clara sobre a presença de anúncios ou ofertas;
- a proteção de dados, com papéis, bases legais e limites de uso definidos.
O objetivo não é burocratizar uma nova receita. É evitar que uma oportunidade escalável seja interrompida por uma ata frágil, uma cláusula contraditória ou uma percepção de que a gestão está comercializando a atenção dos moradores sem controle. Receita recorrente precisa de confiança recorrente.
Para administradoras e plataformas, há um ganho adicional em padronizar esse diagnóstico. Em vez de tratar cada condomínio como uma exceção, é possível criar uma matriz de elegibilidade: o que a convenção já permite, o que exige aprovação de assembleia, o que depende de ajuste regimental e o que demanda alteração formal. Isso reduz ciclo comercial, melhora a previsibilidade de implantação e protege a relação com a base.
Como conduzir a alteração sem criar risco de anulação
Uma convenção bem alterada começa antes da assembleia. A minuta precisa ser específica, compreensível e coerente com a legislação. Pautas genéricas como “assuntos de interesse do condomínio” não são uma base segura para aprovar uma modificação estrutural. Os condôminos precisam saber exatamente o que será mudado e quais efeitos práticos a decisão terá.
O processo costuma seguir quatro etapas. Primeiro, faça um diagnóstico da convenção atual, do regimento e das regras de convocação. Segundo, redija a proposta com comparativo entre o texto vigente e a nova redação. Terceiro, convoque a assembleia com pauta expressa, prazo adequado e materiais de apoio. Quarto, registre corretamente a presença, os votos, as procurações, o quórum atingido e o texto aprovado na ata.
Após a aprovação, a alteração deve ser consolidada no documento convencional e registrada no Cartório de Registro de Imóveis competente. Sem esse cuidado, a mudança pode até vincular os participantes em determinadas circunstâncias, mas não terá a mesma força perante terceiros. Para contratos de longo prazo, operações comerciais e transições de gestão, essa diferença é relevante.
A assembleia digital ou híbrida pode ampliar a participação e ajudar a alcançar os dois terços necessários, desde que respeite as regras legais e convencionais, preserve a identificação dos votantes e gere registros auditáveis. Tecnologia acelera a decisão. Não substitui o quórum nem corrige uma convocação mal feita.
O que não deve ser decidido por atalho
Há decisões que parecem pequenas no início, mas criam precedente relevante. Autorizar publicidade no app, definir o destino de receitas comerciais, permitir parceiros em canais de comunicação ou alterar critérios de contratação pode afetar a experiência dos moradores, a prestação de contas e a própria posição competitiva da administradora.
O atalho mais comum é tentar enquadrar uma mudança estrutural como simples ato administrativo. O segundo é aprovar uma cláusula ampla demais, sem limites sobre categorias anunciantes, dados, duração contratual, prestação de contas ou possibilidade de revisão. Ambos reduzem a segurança da operação.
A melhor decisão não é a que aprova qualquer receita a qualquer custo. É a que cria uma regra clara para capturar valor do ativo digital, preservar a confiança dos moradores e manter a gestão com margem para operar. Quando a convenção acompanha a evolução do condomínio, o aplicativo deixa de ser apenas uma despesa de tecnologia e passa a sustentar uma estratégia de receita com base sólida. Para avaliar o cenário da sua administradora com mais clareza, vale fazer um diagnóstico da operação.