Alterar a convenção muda a regra estrutural do condomínio. Por isso, a decisão exige um quórum maior do que aquele usado em deliberações rotineiras e precisa ser preparada com antecedência. Uma contagem incompleta pode obrigar o condomínio a repetir a assembleia e comprometer decisões que já pareciam encerradas.
Qual é o quórum para alterar a convenção?
O artigo 1.351 do Código Civil exige a aprovação de dois terços dos votos dos condôminos para alterar a convenção. Desde a Lei nº 14.405/2022, o mesmo quórum também se aplica à mudança da destinação do edifício ou da unidade imobiliária.
Não são dois terços apenas dos presentes na assembleia. Em um condomínio com 90 votos, por exemplo, a regra geral exige 60 votos favoráveis. Se somente 50 votos estiverem representados, nem a aprovação unânime entre os presentes alcançará o quórum legal.
Como definir a base de cálculo
A contagem precisa considerar a convenção, as frações ideais, a titularidade das unidades, as procurações e a situação dos condôminos. O Código Civil estabelece que o condômino deve estar quite para votar. Já o peso de cada voto pode seguir a fração ideal ou outro critério admitido pela convenção.
Como a definição da base pode variar conforme o documento e as circunstâncias do condomínio, não é seguro reduzir a conta ao número de pessoas na sala. Antes da convocação, a administradora ou o síndico deve preparar uma relação com unidades, titulares, representantes, peso dos votos e documentos de suporte. Em caso de dúvida sobre inadimplência, copropriedade ou exigência convencional mais rigorosa, é recomendável obter orientação jurídica específica.
Mudança da convenção e mudança de destinação
A redação atual do artigo 1.351 usa o mesmo quórum de dois terços para a alteração da convenção e para a mudança de destinação do edifício ou da unidade. Conteúdos que ainda mencionam unanimidade para a mudança de destinação estão baseados na redação anterior à Lei nº 14.405/2022.
Isso não significa que qualquer proposta possa ser aprovada sem outras verificações. A própria convenção pode trazer regras adicionais, e determinados temas podem envolver direitos individuais, licenças ou normas específicas. O primeiro passo é classificar corretamente o que está sendo alterado.
Como preparar a votação
- Identifique o trecho exato da convenção. A proposta deve mostrar a redação atual e a nova redação.
- Calcule o número de votos necessário. Registre a base adotada e o critério de contagem.
- Revise a representação das unidades. Confira titulares, procurações e eventuais coproprietários.
- Convoque todos os condôminos. A ordem do dia deve informar expressamente que haverá alteração da convenção.
- Disponibilize a minuta antes da reunião. Os votantes precisam conhecer os efeitos jurídicos, financeiros e operacionais da mudança.
- Registre o resultado com precisão. A ata deve indicar o texto aprovado, os votos favoráveis, contrários e as abstenções.
Uma assembleia pode ser instalada com menos participantes e, ainda assim, não ter votos suficientes para essa matéria. Quando o quórum não for alcançado, a proposta não deve ser registrada como aprovada.
O que fazer depois da aprovação
A ata e a nova redação devem ser organizadas conforme as exigências do Cartório de Registro de Imóveis competente. O registro dá publicidade e permite que a alteração produza efeitos perante terceiros.
Entre os próprios condôminos, porém, a falta de registro não torna automaticamente a convenção aprovada sem efeito. A Súmula 260 do STJ reconhece que a convenção aprovada, ainda que não registrada, regula as relações internas. Essa distinção evita duas afirmações incorretas: dizer que o registro é dispensável em qualquer situação ou dizer que nada vale antes dele.
Erros que comprometem a alteração
- contar somente os presentes, sem conferir o universo de votos;
- usar procurações inválidas ou não previstas pela convenção;
- votar texto diferente daquele informado na convocação;
- registrar na ata apenas “aprovado”, sem indicar a redação e a contagem;
- confundir regra operacional do regimento com matéria estrutural da convenção;
- repetir orientações anteriores a 2022 sobre unanimidade para mudança de destinação.
Perguntas frequentes
Ausentes contam para o quórum?
Sim. Como a regra geral exige dois terços dos votos dos condôminos, a ausência não transforma automaticamente a base em dois terços dos presentes. Quem não comparecer pode ser representado por procuração quando a convenção e a legislação permitirem.
Assembleia eletrônica pode aprovar a mudança?
Pode, desde que sejam preservados participação, manifestação e voto, além das regras de convocação e identificação. O meio digital não reduz o quórum nem dispensa o registro adequado da deliberação.
É possível votar a alteração em mais de uma sessão?
Uma assembleia permanente pode ser usada nas hipóteses e condições previstas no Código Civil. A condução exige atenção aos prazos, à continuidade dos trabalhos e ao registro dos votos, por isso o procedimento deve ser planejado antes da convocação.
A convenção pode exigir um quórum maior?
Há decisões judiciais que reconhecem exigências convencionais mais rigorosas em situações específicas. Se o documento atual prevê unanimidade ou outro quórum superior, a administração não deve ignorar a cláusula sem análise jurídica.
Este conteúdo apresenta a regra geral. A convenção e as características do caso devem ser examinadas antes da votação, especialmente quando a alteração afeta propriedade, rateio, destinação ou direitos individuais.